建替え事業は、多くの権利者のみなさまが関わる事業です。権利者様お一人おひとり、建替えへの思いは様々です。漠然とした不安、明確になった不安、いろいろな課題が出てきます。
建替え事業を円滑に推進するには、みなさまの思いを受け止め、計画に反映することが大事だと実感しております。日鉄興和不動産では、お一人おひとりへのきめ細やかな対話に努める相談窓口として、このたび「建替支援室」を開設いたしました。
マンションへの思いはそれぞれ。
みなさまの思いを
カタチにするためにお一人お一人
お話を伺っていきます。
テラス渋谷美竹
大規模複合マンションの建替え
地区計画活用
建替えに必要な合意形成
マンション再生を建替えの方向で進めることになった場合、区分所有者のみなさまの合意が必要です。そのためには、区分所有者全員の合意を得る方法と、建替え決議で区分所有者の５分の４以上の合意を得る方法の２つがあります。
いずれにせよ、区分所有者に建替えに関する情報をお伝えし、ご意向を伺い建替えの必要性をご理解いただくことが必要となってきます。
私が担当した美竹ビル（渋谷区）マンション建替え事業では、まず総合設計制度を用いて、敷地内に公開空地を確保し容積率や高さ制限の緩和をめざした建替え案で検討を進めましたが、合意には至りませんでした。
時間をかけた全員合意への再挑戦
時を同じくして、美竹ビルの地区内で、地区計画の設定がなされたため、地区計画に基づいた建替え案を一から検討し直しました。
この建替えの再検討の際には、改めて情報共有のための説明会、懇談会や個別面談を行い、さらに多くの協議を重ね、区分所有者のお一人お一人とお話をさせていただきました。
その過程の中で、建物構造や設備仕様、間取りに至るまで新しいマンションへの思い、ご要望を丁寧に伺い、みなさまの期待にできる限りお応えできるように進めました。
その結果、区分所有者のみなさまの思いをカタチにした美竹ビルは、事務所、店舗を含む196戸の大規模複合マンションとして、建替えの合意を全員から得ることができました。建替え完成後、建替えに慎重なお考えの方を含め、多くの方に「建替えて良かった」とお声をかけていただき、本当に嬉しく思っています。
マンションの建替えは大変な事業です。だからこそ私たちは、マンション再生のパイオニアとして長年の経験で培ってきたノウハウを活かし、みなさまの思いをカタチにするために全面的にサポートしていきます。どうしたらよいのか迷われたら、ぜひご相談ください。
仮住まい探し、引っ越しなど
建替え期間のさまざまな課題も
みなさまに寄り添い
しっかりとサポートしていきます。
リビオ新蒲田
全員合意による団地型マンションの建替え
同区内での空き社宅の一括借上げ
「同じ区内に引っ越したい。区の介護サービスが受けられなくなるのは困る」と言われたのは「新蒲田住宅（大田区）」の建替えを担当しているときでした。
マンション建替えの際、課題の一つに仮住まいにおける行政サービスの継続があります。このときは、地域中をくまなく探索し、同区内に貸していただけそうな社宅を見つけ出し、その所有者と交渉の末、38戸を確保、多くの方に一緒に移っていただくことができました。
仮住まいにおいて、時に高齢者の方は環境の変化に伴い体調を崩す場合もあります。しかし、「新蒲田住宅」の場合、区分所有者のみなさまが社宅へまとまって移ることができました。お互いに会話をし、助け合って生活することで、仮住まいで元気に過ごすことができました。
マンション建替えでは区分所有者の方の多くが高齢であるケースも少なくありません。
仮住まいに関しても不安を感じる方が多く、建替え時の引っ越しに関してご理解いただいていても、いざとなると「かかりつけの病院に近いところがいい」「仮住まいも仲の良いみんなと一緒にいたい」「電話番号を変えたくない」といろいろな要望がでてきます。
私たちは、特に高齢者の方への配慮を大切にし、「新蒲田住宅」のケースのようにできるだけみなさまが今の生活リズムを変えずに済むように協力していきます。
ゴミ処理、引っ越しの手続き等もサポート
また、一時に多くの方が引っ越しされるために大量に出るゴミ処理を行政と交渉したり、高齢者の方へは運び出しに協力したりして解決してきています。引っ越しに関する手続きもできる限りお手伝いさせていただきます。
みなさまが新しいマンションに移るまでの間、快適に、安心して過ごしてもらいたい、そして気持ちよく新居に移ってほしいというのが私たちの願いです。そのためにできることを考え、サポートしていきます。
建替えにあたっての課題、難題。
長年の経験と実績をもとに
私たちが解決の糸口を
見つけだします。
プライア渋谷
円滑化法における全国初の借地権型マンションの建替え
マンション建替え円滑化法を用いた
初の借地権マンションの建替え
建替え時には、法律、認可、権利の問題など、いろいろと取り組まなければならないことがでてきます。
私が担当した「金王町住宅（渋谷区）」は、平成14年に施行されたマンション建替え円滑化法を用いた全国で初めての借地権マンションの建替え事業でした。
本物件の建替えにあたり、区分所有者のみなさまには「建替えの際に、土地も所有できるようにしたい」という思いがありました。行政機関にとっても初めての案件であり、権利変換手法を活用するための苦労もありました。
法文の解釈や諸手続きなどで、国土交通省や東京都、法務局に何度も出向いて確認を行うなど丁寧な対応を重ね、無事に事業を推進することができ、所有権マンションとして生まれ変わったのです。
また、区分所有者のみなさまの仮住まい先の問題、引っ越しに向けて荷物の整理や資金計画など、クリアしなくてはいけない課題が数多くありましたので、私たちは金王町住宅内に事務所を置き、毎日みなさまと顔を合わせ、話し合いを重ね、一つ一つの問題に丁寧に取り組みました。
今までの経験、実績を活かした課題への取り組み
他の担当マンションでは、総合設計制度の許可を得るために適用要件を協議したり、建物高さ制限を突破するための特例要件を模索したりと、より良い条件で建替えができるよう、粘り強く課題に取り組んできました。
このように、老朽化マンションにはそれぞれ個別の課題があります。私たちは、どんな困難にも「必ずや解決方法があるはず」との思いで、積極的に取り組み答えを見つけてきました。
これからも今までの経験と実績を活かし、みなさまの力になりたいと思っています。どんな難題もどうぞ私たちにご相談ください。
